雙軌並行：以南區旅遊經濟反哺公屋建設的長效機制設計 — 活用豪宅區鄰近空置土地
香港土地資源珍貴，居住問題嚴峻，與此同時，部分珍貴市區土地卻長期閒置，尤其在南區等豪宅地段周邊。本文提出創新構想：策略性開發豪宅區附近的政府閒置土地，引入高增值旅遊及商業設施，並將部分收益專項撥入公屋發展基金，建立可持續的「以旅遊經濟反哺公屋建設」長效機制，實現社會資源的優化配置與共享。
一、 南區潛力與土地困局並存
- 旅遊資源豐厚： 香港仔避風塘漁港風情、珍寶海鮮舫（原址或新規劃）、深淺水灣優質沙灘、赤柱異國風情、海洋公園、即將發展的南區海濱長廊等，具備發展深度文化、休閒、美食旅遊的獨特條件。
- 豪宅林立，公屋稀缺： 南區傳統為高端住宅集中地，區內公屋供應極少，輪候公屋的南區基層居民往往需跨區遷徙，社區組成失衡。
- 閒置用地顯眼： 散佈於豪宅群之間或邊陲地帶的政府閒置土地（如小型斜坡、未定用途的邊角地、短期租約到期地塊等），長期未被有效利用，形成景觀與經濟上的浪費，亦可能衍生管理問題。
二、 雙軌策略：活用空置地創經濟與社會價值
核心在於「一地兩用」：同一土地開發項目，同時承載經濟引擎（旅遊/商業）與社會使命（支援公屋）。
軌道一：精準開發高增值旅遊/商業設施於空置地
精選地塊： 嚴格篩選具備開發條件、對周邊豪宅景觀及交通影響可控的政府閒置土地。優先考慮面積適中、形狀較規則、可達性較佳的地塊。
高端定位，互補共生：
- 特色文旅據點： 引入低密度、高品質的文化體驗館（如漁民文化、海事歷史）、設計藝廊、精品主題餐廳（如頂級海鮮料理、融合菜）、臨海茶座、小型豪華精品酒店或服務式公寓。風格需契合南區優雅氛圍，避免喧囂大型景點。
- 高端配套服務： 發展頂級水療中心、遊艇會附屬設施（如會所、維保服務點）、直升機觀光服務站、特色零售店等，服務豪宅區居民及高端遊客，與周邊環境共生而非衝突。
- 活化文化地標： 若條件許可，探索以創新模式（如PPP）活化區內具潛力的歷史建築或碼頭設施，轉型為文化旅遊熱點。
軌道二：建立旅遊收益反哺公屋的長效機制
專項基金設立： 成立具透明度的「公屋發展專項基金」（可命名如「安居基金」）。
收益強制撥付：
- 土地收益： 上述開發項目所涉及的土地補價、地租溢價，劃定顯著比例（如不低於50%）強制性撥入基金。
- 營運收益： 項目營運產生的部分利潤（透過合約條款或特許經營協議規定，如年利潤的特定百分比）定期注入基金。
- 特定稅收： 研究將項目帶來的新增旅遊相關稅收（如酒店稅、特定商品消費稅增量部分）按一定比例撥入基金的可行性。
基金專款專用： 基金用途嚴格限定於：
資助全港範圍內（重點考慮需求殷切區域）新公屋項目的土地開拓、基礎設施建設及部分建築成本。
資助現有公屋的大型翻新或社區設施改善工程。
三、 長效機制設計關鍵與效益
- 可持續性： 透過具約束力的法律框架或土地契約條款，確保收益撥付機制長期有效，不受政府換屆或短期政策變動影響。
- 透明度與監督： 基金運作及資金流向需高度透明，定期公開審計報告，並設立包含政府、專業人士、社會服務界代表的監督委員會。
- 社會效益最大化：加速公屋供應： 提供穩定、額外的資金來源，直接助力縮短公屋輪候時間，改善基層居住條件。
- 促進社區共融： 南區透過經濟貢獻間接支持全港公屋發展，體現不同階層、不同區域共同承擔社會責任。
- 土地高效利用： 激活閒置土地，創造經濟價值與就業機會（高質服務業職位），提升社區活力與形象。
- 經濟效益：提升南區作為高端、深度旅遊目的地的吸引力，延長遊客停留時間及消費。為豪宅區提供更豐富、便捷的頂級生活與休閒配套，提升區域整體價值。
四、 潛在挑戰與應對
- 社區接受度： 部分豪宅居民可能擔心開發影響私隱、景觀或交通。應對：超前溝通，採用低密度、高品質設計；嚴格交通評估與管理；明確展示項目對提升社區整體價值與長遠利益的貢獻。
- 開發營運難度： 小地塊開發需精細規劃，吸引高端營運商需具吸引力條件。應對：政府提供清晰政策指引與適度誘因（如較長年期租約）；採用靈活開發模式（如設計建造營運一體化招標）。
- 機制執行保障： 確保撥款機制法律效力及基金獨立運作。應對：透過立法或具法律效力的土地契約條款固化機制；監督委員會獨立運作。
- 市場波動風險： 旅遊業受經濟周期影響。應對：設定撥款比例時考慮緩衝空間；基金可進行穩健投資保值。
以南區豪宅鄰近的政府閒置土地為切入點，發展高增值、低影響的旅遊與商業設施，並將產生的土地與經濟收益制度化、強制性、持續性地注入公屋發展基金，是一項具前瞻性與社會意義的「雙軌並行」策略。此舉不僅能盤活沉睡的土地資產、提升南區經濟活力與國際形象，更能開創穩定而具規模的新資金來源，直接支援全港公營房屋建設，有效緩解基層市民的住屋困境，促進社會資源更公平的分配與長遠的和諧發展。這項機制展現了創新運用土地資源、平衡經濟發展與社會責任的香港智慧，值得深入探討與推動實踐。
