南區躍進計畫：打造香港第三核心商業區的戰略倡議
面對香港經濟轉型與土地資源瓶頸，我們提出「南區躍進計畫」，倡議系統性開發香港南區潛力，打造繼中環、九龍東後的第三核心商業區（CBD3）。此計畫結合海洋經濟、科技創新與文化旅遊，開創香港產業新格局。
核心構想：三維發展軸線
突破傳統CBD模式，以「垂直產業生態圈」重構南區空間：
海洋經濟層（海平面以下至岸線）｜ 濱海商務層（地面至低密度建築）｜ 山林科技層（半山至山頂）
一、發展契機與戰略價值
1.1 南區的獨特優勢
南區坐擁全港最長海岸線與近岸島嶼群，具備發展海洋經濟的天然條件:。目前淺水灣至香港仔一帶已形成高端住宅聚落，2025年房價漲幅達8%，顯示市場認可其價值:。
1.2 破解香港發展困局
傳統商業區面臨飽和：中環甲級寫字樓空置率長期低於5%，租金全球最高。南區開發可分流商業需求，同時帶動港島南經濟活化:。
二、空間布局與產業規劃
海洋經濟走廊
• 重建香港仔避風塘為國際遊艇產業樞紐，提供船舶登記、維修、租賃服務
• 發展藍色金融中心：專注海事保險與碳權交易
• 設立海洋生物科技孵化器，吸引國際研究機構
濱海商務帶
• 於深水灣至赤柱打造低密度企業總部園區（限高15層）
• 引入分時辦公生態系統：企業按需共享辦公空間
• 建立免稅跨境數據中心，服務東南亞數字經濟
山林科技圈
• 活用郊野公園邊陲地建設隱形科研聚落（地表綠化率＞80%）
• 聚焦人工智能與綠色科技研發
• 配套直升機通勤網絡連接數碼港及科學園
交通網絡再造計畫
| 系統 | 規劃要點 | 效益 |
|---|---|---|
| 海陸空聯運樞紐 | • 升級香港仔碼頭為高速船母港 • 增設3條山頂自動纜車線 • 開通南區環島輕軌 |
30分鐘接駁機場與北都區 |
| 智慧道路管理 | • 全區域自動駕駛專道 • 動態電子道路收費系統 |
減少40%通勤車流 |
三、創新開發模式
3.1 土地策略：分層開發權制度
• 地表權：永久保留公共通行權與綠化
• 空間發展權：出售50年可續期開發許可，收益專項注入公屋基金:
• 地下權：政府保留隧道與管線空間
3.2 經濟永續機制
借鑑北部都會區經驗:，建立「開發者貢獻」標準：
- 商業項目提供20%樓面作創新孵化空間
- 高端住宅開發需承擔鄰近公屋升級成本
- 濱海商業收益30%撥入南區社區信託基金
四、政策配套與實施路徑
4.1 專屬政策工具包
| 領域 | 創新措施 |
|---|---|
| 稅制改革 | • 海洋經濟企業首5年利得稅減半 • 科研設備進口免關稅 |
| 人才吸引 | • 頂尖科學家「藍卡計畫」：免稅津貼+濱海居留權 • 創建國際學校集群（IB+STEM課程） |
| 生態保障 | • 設立海岸建設紅線（距高潮線＞100米） • 珊瑚移植與人工魚礁強制預算 |
4.2 三階段實施框架
- 啟動期（2032-2034）：成立南區開發局，立法確立分層開發權制度
- 基建期（2035-2037）：環島輕軌與數碼水網建設，釋放首批科研用地
- 擴張期（2038-）：企業總部入駐，國際遊艇自由港全面運作
預期效益：多維度轉型引擎
▸ 經濟增量：創造120,000高端就業崗位，貢獻本地生產總值8%
▸ 空間革命：新增4,000,000㎡低碳商業空間，分流30%中環需求
▸ 社會共贏：開發收益年注資$50億至公屋基金:，加速全港安居進程
▸ 品牌升級：樹立「山海商都」國際形象，重塑香港競爭力
南區開發不是土地擴張，而是城市基因的重編程。當我們將海洋納入經濟核心、讓科技融入山林，香港便能在保留世界級金融中心地位的同時，開創獨一無二的發展典範——這才是東方之珠的躍進之路。
